Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností je naďalej jednou z najvyhľadávanejších tried aktív v regióne CEE-12, ale aktivita na trhu sa v posledných štvrťrokoch viditeľne spomalila.
Dopyt zo sektora I&L (priemysel a logistika) v regióne CEE-12 bol v posledných rokoch silný a ťahaný najmä sektormi 3PL (logistika tretích strán), maloobchodu a distribúcie.
Bratislava, 04. septembra 2023: Celková ponuka priemyselných a logistických priestorov v regióne CEE-12 vzrástla na viac ako 65 miliónov m², pričom 25 miliónov m² sa nachádza na trhoch 12 hlavných miest a v ich okolí. Poľsko si udržiava najväčší trh I&L a blíži sa k hranici 30 miliónov m², odhaľuje nová správa spoločnosti Colliers: „ExCEEdingBorders: Manufacturing and Warehousingsector in CEE-12“.
Prehľad priemyselného a logistického trhu v krajinách CEE-12
Dominika Jędrak, riaditeľka prieskumu pre strednú a východnú Európu spoločnosti Colliers, komentuje: „Súčasnú dostupnosť priestorov pre priemysel a logistiku možno označiť za nízku, pričom väčšina trhov zaznamenáva mieru neobsadenosti pod 5 %. Vysoké percento novej ponuky, ktorá je vo výstavbe, sa stavia na mieru. Štandardná špekulatívna výstavba v celom regióne má menší podiel na ponuke, avšak nehnuteľnosti I&L majú v porovnaní s inými sektormi aj najkratšie dodacie lehoty. Existuje niekoľko faktorov, ktoré môžu ovplyvniť dopyt na trhu a rozhodovací proces. Región strednej a východnej Európy má ideálnu polohu v samom srdci Európy a výborný prístup k medzinárodnej dopravnej sieti, ktorá sa v posledných rokoch zlepšila.“
Dopyt po I&L v regióne CEE-12 bol v posledných rokoch silný a poháňal ho najmä sektor 3PL, maloobchod a distribúcia, po ktorých nasledovala ľahká výroba, automobilový priemysel a sektor rýchloobrátkového spotrebného tovaru (FMCG).
„V dôsledku prebiehajúcej vojny na Ukrajine zaznamenali všetky krajiny CEE-12 v roku 2022 nárast cien pohonných hmôt, vyššie ceny stavebných materiálov (a ich nižšiu dostupnosť), čiastočný rozpad dodávateľských reťazcov a vysokú, rastúcu mieru inflácie. Tieto faktory spôsobili predĺženie termínov výstavby nových I&L schém a nárast nájomného aj výnosov. Vo väčšine prípadov sa však do konca roka 2022 situácia začala stabilizovať, ceny palív a stavebných materiálov začali klesať, inflácia rástla pomalšie a developeri sa začali vracať k väčšej aktivite. V súčasnosti sa sektoru výstavby budov I&L napriek miernemu spomaleniu stále darí. Predpokladáme, že v roku 2023 sa vráti do ešte lepšej formy,“ dodáva Dominika Jęndrak.
Upokojenie situácie v súvislosti s krízou na trhu v dôsledku vojny na Ukrajine je zjavné aj na Slovensku. „Slovenské firmy najmä na východe krajiny majú potenciál profitovať zo svojej polohy po skončení konfliktu na Ukrajine. V pohraničných oblastiach, blízko k Ukrajine, sa už teraz badateľne začali sústreďovať firmy za účelom jednoduchšieho operovania na ukrajinskom trhu,“ hovorí Tomáš Horváth, riaditeľ divízie priemyselných a skladových priestorov Colliers.
Výrobný sektor v krajinách CEE-12
Výrobný sektor v krajinách CEE-12 sa v jednotlivých krajinách líši. Najväčší obrat vo výrobnom sektore v roku 2020 zaznamenalo Poľsko, ktoré sa na celkovom objeme krajín CEE-12 podieľalo približne 38 %, za ním nasledovala Česká republika (19 %) a na treťom mieste Maďarsko (12 %). Z hľadiska podielu objemu výrobných zákaziek na hrubom dopyte od začiatku roka 2018 vedie Česká republika s podielom až 36 %.
Najrozvinutejším výrobným odvetvím v krajinách CEE-12 v roku 2020 z hľadiska obratu bol automobilový priemysel. V poslednom období sa v regióne CEE-12 výrazne zvýšil počet dopytov od zákazníkov zaoberajúcich sa výrobou batérií používaných v elektromobiloch. Tento trend by mal v tomto sektore pokračovať aj v nasledujúcich rokoch. Druhým odvetvím s najvyšším obratom v CEE-12 je výroba potravín.
Zvýšený záujem o výrobné priestory bol zaznamenaný aj zo strany ázijských klientov, najmä z Číny a Južnej Kórey.
Predpokladáme, že výrobný sektor v krajinách CEE-12 bude v nasledujúcich rokoch naďalej výrazne rásť. Čiastočne je to spôsobené lacnejšou pracovnou silou a nižšími sadzbami nájomného ako v krajinách západnej Európy.
Nevýhody Slovenska oproti okolitým krajinám komentuje Tomáš Horváth: „Slovensko v rozhodovacom procese a v poskytovaní stimulov ťahá za kratší koniec v porovnaní s okolitými krajinami. Nedarí sa pritiahnuť investície z Ázie na výrobu batérií pre elektromobily a urýchliť proces transformácie automobilového priemyslu na Slovensku. Na Slovensku pre veľkých hráčov v tomto odvetví nie sú dostatočne vhodné podmienky: máme vysoké odvodové zaťaženie, málo pripravených projektov pre veľké haly (50 až 100 tisíc m2) a zdĺhavý povoľovací proces (povoľovací proces po výstavbu haly môže trvať 3 až 4 roky). Výroba batérií si vyžaduje veľkú spotrebu elektrickej energie. Cena za kWh je napríklad v Maďarsku výrazne nižšia ako na Slovensku“. Veľké investície na východnom Slovensku však zabezpečujú pokračujúcu aktivitu, zvyšujúci sa dopyt a nárast cien v najbližšom období v tejto lokalite. Aktivita na západnom Slovensku sa mierne oslabila.
Zatiaľ čo v západnej Európe začínajú pomaly dochádzať pozemky na umiestnenie veľkých výrobných zariadení, krajiny CEE-12 sa vyznačujú relatívne vysokou dostupnosťou takýchto pozemkov. Trend smerujúci k nearshoringu (premiestnenie obchodnej činnosti do blízkej krajiny), friendshoringu (zásobovanie zo spojeneckých krajín) a reshoringu (prenášanie výroby späť do krajiny pôvodu) môže pozitívne ovplyvniť rýchlosť rozvoja tohto segmentu v krajinách CEE-12.
[1] V tomtoreportesasústredímenakrajiny CEE-12: Albánsko, Bulharsko, ČeskáRepublika, Estónsko, Maďarsko, Lotyšsko, Litva, Montenegro, Poľsko, Rumunsko, Srbsko, Slovensko