Často krát som sa stretol s názorom (či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov), že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typicky je to komentár typu: “V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak 3-4% ročne a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.”
Ako pri AKEJKOĽVEK rade ohľadne financií sa spýtajte človeka, ktorý vám radí tri otázky:
- Koľko daných investícií má tento človek vo svojom portfóliu?
- Čím sa tento človek živí – poradenstvom druhým, alebo investuje do toho, čo mi radí aj on sám?
- Koľko zarobil za posledné tri roky investovaním?
Ak je odpoveď mám nula podobných investícií vo svojom portfóliu, živím sa poradenstvom a investovaním som zarobil nula Eur, potom spravíte lepšie ak sa za radu poďakujete a začnete používať vlastnú hlavu.
Dobre, stačilo reptania, poďme na nehnuteľnosti.
Analýza investície do nehnuteľnosti
Ako príklad si zoberieme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016. Jedná sa o garsónku v Bratislave v centre mesta. Pozrime si túto investíciu okom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto investíciu v hotovosti a spravil by si nasledovný prepočet:
Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92.000 Eur
Platba: v hotovosti
Možný mesačný nájom: 425 Eur
Mesačné náklady: 90 Eur (platby správcovi, energie, internet)
Aká je výnosnosť tejto investície?
425 (Nájomné) mínus náklady (90) vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem) vydelené cenou nehnuteľnosti (92.000) vynásobené 100 (výsledok v percentách) = 4,37% p.a.
Tento ukazovateľ sa volá “Net yield” t.j. čistý výnos. 4.37% vyzerá v porovnaní s tým, čo môžete momentálne získať v banke (1-1.5% p.a.) celkom zaujímavo. I napriek ‘starostiam’ s nájomníkmi (o tom či a aké veľké tieto starosti skutočne sú budem hovoriť v ďalšom článku).
Išiel by som teda do takejto investície? Ani náhodou!
Od svojich investícií očakávam OMNOHO vyšší výnos!
Páka, kúpa za výhodnú cenu a všetky náklady
Tejto investícii chýbajú 3 základné body – leverage (pákový efekt); kúpa za výhodnú cenu a posúdenie všetkých nákladov a výnosov.
Pozrime sa na jednotlivé zložky postupne.
Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach máte jednu veľkú výhodu – vy určujete aká je hodnota konkrétnej investície, t.j. koľko ste za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A pripravte sa – ak to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľa krát. O tom, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu si povieme v ďalšom článku. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81.000 Eur.
Leverage (Pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a aj výnosy) z celej investície!
Pozrime sa na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny:
Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81.000 Eur
Platba: 20% hotovosť (16.200 Eur) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 1.69% (5 ročný fix)
Možný mesačný nájom: 425 Eur
Mesačné náklady: 90 Eur (platby správcovi, energie, internet)
Mesačná splátka úveru: 230 Eur
Podľa vzorca vyššie môžeme opäť Net yield (presné definície ukazovateľov môžete nájsť v ďalšom článku):
(425-90-230) x 12 / 81.000 = 1.56% p.a.
Počkať veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos a 1.56% je predsa menej ako 4.37% vyššie!
Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, pretože banka nám požičala 80% ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte.
Return On Investment (ROI) alebo výnos na vložený kapitál. Výpočet je podobný ako vyššie, pričom ale namiesto 81.000 použijeme len nami vložených 20%, tj 16.200 Eur.
Dôvodom je, že chceme vedieť, ako tvrdo budú pracovať nami vložené peniaze!
Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz:
(425-90-230) x 12 /16.200 =7.78% p.a.
Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem Vás, tento výnos je stále príliš nízky!
Môže to byť ešte lepšie?
Ešte stále sme pri tejto analýze investície do nehnuteľnosti nezohľadnili dva dôležité faktory – splácanie istiny úveru nájomníkom a rast hodnoty nehnuteľnosti.
Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Avšak táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje!
Pozrime sa opäť na príklad vyššie.
Pri úvere 64.800 Eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 1.69% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 1.678 Eur. Toto je náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti. Ako sa dostať k tomuto výnosu, dokonca bez nutnosti platiť z neho dane si povieme v ďalšom článku.
Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru:
{(425-90-230) x 12+1.688} /16.200 =18,2 % p.a.
Wow, to je už investícia, na ktorú sa oplatí pozrieť!
Avšak to stále nie je celý obrázok.
Zhodnotenie nehnuteľnosti – ako sme písali v inom článku nehnuteľnosti rástli od roku 2002 v priemere ročne 5.63%. Preto ak by sme zobrali konzervatívny odhad rastu len 2% ročne naša nehnuteľnosť by narástla počas roka na cene o
81.000 x 2% = 1.620 Eur. Avšak pozor – veľa ľudí si v rokoch pred krízou 2005- 2007, keď nehnuteľnosti rástli 15-20% ročne myslelo, že investuje, pričom ale len špekulovali, že ceny nehnuteľností budú rásť – navždy. Zákon akcie a reakcie sa však oklamať nedá – čo ide hore pôjde raz dole a to aj nastalo v roku 2008. Preto sa rozumný investor pozerá na zhodnotenie len ako na čerešničku na torte!
Ako však vidíte už pri konzervatívnom odhade rastu nehnuteľnosti o 2% je dopad na ziskovosť obrovský:
(425-90-230) x 12+1.688+1.620 /16.200 =28.2 % p.a.
Pri raste o 5% ( nárast ceny o 4.050 Eur) je to až 43% p.a. !!!
Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Avšak ako som spomenul vyššie – na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období a už vôbec nie v období niekoľkých rokov. Ako identifikovať nehnuteľnosti, ktoré majú vysokú pravdepodobnosť rastu ceny, si povieme v ďalšom článku.
Aby sme dokončili analýzu tejto investície je potrebné si uvedomiť aj všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Mnoho začínajúcich investorov si myslí, že stačí vziať mesačnú splátku hypotéky, platby za energie, platby správcovi, platby za internet/káblovú televíziu, odpočítať to od mesačného nájomného a hop máme čistý mesačný zisk. Rozumný investor vie, že musí započítať všetky náklady aj rezervu na MOŽNÉ NÁKLADY V BUDÚCNOSTI!
Nezabúdajme na budúce náklady
Vymenujme si tie najdôležitejšie:
Náklady na opravy/ výmenu zariadenia – v bytoch sa často krát niečo pokazí ako napr. splachovanie na WC, práčka atď. Osobne počítam s mesačným nákladom vo výške 5-6% z nájomného (cca 30-40 Eur mesačne).
Obdobie kedy byt nie je prenajatý – štandardne počítam s obdobím 2 týždňov až 1 mesiaca počas roka, kedy byt nebude prenajatý (17 Eur mesačne).
Poistenie bytu – v Bratislave je to približne 8-10 Eur za mesiac.
Daň z nehnuteľnosti – cca 1-2 Eur mesačne
Po zohľadnení všetkých nákladov sa teda výnosnosť pohybuje okolo 15% PRED započítaním výnosu z rastu ceny nehnuteľnosti a to sme ešte nevyužili žiadne daňové výhody, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú.
Dôležité varovanie – znamená to, že máte utekať a rýchlo ísť kupovať NEJAKÉ nehnuteľnosti? Určite nie, ešte sme nehovorili o rizikách spojených s nehnuteľnosťami, takže si určite prečítajte aj tento článok a ďalej sa vzdelávajte, pretože investícia do vzdelania prináša najvyššie výnosy!
Autor: Tomáš Pieružek, zakladateľ portálu autorom kurzu Realitný investor.